Eu conferi o número três vezes antes de escrever este artigo.

A mediana do metro quadrado à venda em Porto Belo está em R$ 18.440. A de Itapema, R$ 18.037. Porto Belo — tratada durante anos como a irmã discreta do litoral norte — está na frente.

O número saiu de um exercício que fiz esta semana: peguei 576 imóveis à venda nas duas cidades (405 em Itapema, 171 em Porto Belo), calculei o preço por metro quadrado de cada um e coloquei todos num mapa de calor. Azul onde o m² é barato, vermelho onde é caro, cada cidade com a própria régua.

O que era uma planilha virou uma fotografia do mercado. Quatro achados pagaram o trabalho.

1. As medianas empataram — e isso diz muito.

Itapema carrega a fama de praça mais valorizada. Na ponta de cima, é verdade: 48 imóveis da amostra passam de R$ 30 mil/m², contra 15 em Porto Belo. Mas no meio da distribuição — onde a maioria das compras de verdade acontece — as duas cidades custam a mesma coisa. Quem descartou Porto Belo por “ser mais barata” está trabalhando com um mapa mental de cinco anos atrás.

2. Itapema não tem um preço. Tem catorze.

O m² mais barato da amostra em Itapema sai por R$ 5.414. O mais caro, R$ 77.782. Catorze vezes de diferença dentro do mesmo município. Quem resume “o m² de Itapema está em X” está medindo um oceano com uma colher.

No mapa, isso vira geografia: a orla de Meia Praia queima em laranja e vermelho; três quadras para dentro, em direção à BR-101, a mancha esfria para o azul.

3. O mar tem preço de tabela.

Em Itapema, imóveis a até 300 metros da areia têm mediana de R$ 20.549/m². Acima de 800 metros, R$ 15.447. Em Porto Belo a distância pesa mais: R$ 21.369 contra R$ 14.921.

Num apartamento de 100 m², essa diferença passa de meio milhão de reais — pelo trajeto que se faz de chinelo em dez minutos.

4. O mapa dedura cadastro.

Uma mancha vermelha apareceu isolada no Sertão de Santa Luzia, longe de qualquer orla: um “apartamento com terraço” de 254 m² anunciado por R$ 10,55 milhões. R$ 41,5 mil o m², padrão frente-mar, no meio do verde. Pode ser um imóvel excepcional. Pode ser um cadastro que ninguém revisou. O dado não responde — ele aponta onde perguntar.

O que esses números não dizem.

Aqui vai a parte que costuma faltar em análise de corretor: isso é preço de oferta, não de fechamento. É o estoque de uma carteira, não um censo do mercado. E é um retrato de julho de 2026, não uma promessa de tendência. Quem usar esses números como escritura vai se machucar. Quem usar como bússola sai na frente de quem navega no achismo.

Para quem está comprando: antes de aceitar que “ali é caro”, pergunte: comparado com o quê? A quadra muda o preço mais do que se admite em conversa de stand.

Para quem trabalha no mercado: o mais interessante do exercício não é o mapa. É que os dados estavam parados no sistema, disponíveis, esperando alguém fazer a pergunta.

Dado, todo mundo tem. Leitura é outra conversa.

Se você trabalha com o litoral norte e vê algum número diferente na sua prática, comenta aqui — régua boa é régua calibrada por mais gente.